Konut Fiyatları Muamması (4. Bölüm)

Arkadaşlar merhaba , Bugün size 2000'den 2005'e kadar konut kredilerinin "zamanında ödenmeme" oranının neden çok düşük olduğunu anlatacağım. Diyelim ki ben, 1 milyon liraya bir ev satın alıyorum yani evin değeri 1 milyon lira Diyelim ki, banka da bunun için bana 1 milyon liralık bir kredi veriyor ve ben bu kredi üzerinden faiz ödemeye gönüllü oluyorum O zaman bu para bankadan geliyor ve buda benim ben bankanın verdiği krediyi, 1 milyon lira değerindeki evi almak için kullanıyorum. Bu çizdiğim şemalar konu anlatımına yardımcı oluyor mu bilmiyorum ama genel olarak neden bahsettiğimi anladığınızı düşünüyorum. Diyelimki banka, bana bu krediyi veriyor. ben bir sene sonra işimi kaybediyorum ve bu krediyi ödeyemiyorum Halim çok kötü yani O zaman elimde iki seçenek var, ya evimi satıp tüm borcumu öderim ya da bankaya yapabileceğim bir şeyin olmadığını ve ipoteklettiğim evimin elimden alınabileceğini söylerim Fakat bu ikinci seçenek benim kredimin kapanmasına neden olucak ve ben yapmış olduğum ön ödemenin hepsini kaybetmiş olucam O zaman düşünüyorum , evi hangi koşullarda satabilirim? Çünkü bu ikinci ihtimal pekte akla yatkın değil Mesela bankadan 1 milyon lira borç aldım ve ve olayı size daha kolay anlatmak için diyelim ki bankaya herhangi bir ödeme yapmadım. Eğer evi 1.1 milyon liraya satabilirsem bankadan aldığım krediyi bankaya geri ödeyebilirim değil mi Evi 1.1 milyon liraya satayım en iyisi diyorum Eğer evi 1.1 milyon liraya satarsam, Farklı bir renkle yazayım, bankaya 1 milyon lirayı öderim ve ben 100 bin lira kar sağlamış olurum Bu durumda hem ben mutluyum hem de banka mutlu çünkü banka parasını geri aldı, böylece işlem sırasında hiçbir para kaybetmedi; ben de 100 bin lira kazanç sağlamış oldum. Benim bir kredi riskim olduğu halde bankaya borcumu ödeyebilmemin nedeni belki de de ev fiyatlarının yükselmiş olmasıydı . O zaman, ev fiyatları yükseliyorsa, bankalar sana borç vermekle para kaybetmez çünkü eğer borcunu geri ödeyemezsen, evi bankaya verebilirsin ve banka da evi satabilir. Ya da, evi bankaya vermezsin ve konut kredini ödemeyecek durumda olsan bile evi satarak kredini ödeyebilirsin. İpotekli evimin elimden alınacağı tek durum, evin fiyatının benim borcumdan daha düşük olmasıdır ki, aslında bu da, bizim şuan karşılaştığımız şeydir Diyelim ki ben 1 milyon liralık bu evi sadece 900 bin liraya satabiliyorum Kılağa gerçekten çok kötü geliyor , evet O zaman, ben bu evin anahtarlarını bankaya vericeğim haliyle Banka da evi 900 bin liraya satacak fakat sonra da zarar edecek Bu yüzden, sadece ev fiyatlarının düşmesi durumunda ipotekli eviniz elinizden alınmalı çünkü ev fiyatları kısa süre içinde yükseldiğinde borcu alan kişi evi satacak ve borcunu ödeyecektir Evi satarken de bu kişi büyük ihtimalle kazanç sağlayacaktır yani burada, evi almak için her türlü motivasyon söz konusu Oluşturmuş olduğumuz son birkaç video üzerinden bu olaya etki eden bütün etkenleri düşünelim. Dedik ki ev fiyatları 2000 den 2006 ya kadar yükseldi diyebiliriz. Peki ev fiyatları neden yükseldi? Verilerden gördüğümüz kadarıyla ev fiyatlarının yükselmesi insanlar daha fazla para kazandığı için değildi; işsizlik oranı düştüğü için değildi, nüfus arttığı için değildi; konut stokları limitli olduğu için değildi. Bunların hepsinin aksini ispat ettik O zaman farkına varıyoruz ki bunun nedeni finanse etmenin kolaylaşması Yani borç alma standartları gittikçe düştü böylece finanse etme gittikçe kolaylaştı. Ev fiyatlarının yükselmesi neye sebep oldu? Dedik ki ev fiyatları yükseldikçe borçları zamanında ödeyememe oranı azalıyor Ev fiyatları yükseldiği sürece borçlarını ödemekte güçlük çeken kişilere borç verebilirsiniz çünkü işlerini kaybetseler bile evi satıp sana borcunu geri ödeyebilirler Ev fiyatlarının yükselmesi ipotekli evinizin elinizden alınmasını engeller, böylece borcu geri ödeyememe oranı da düşer. Böylelikle borç vermenin öngörülen riskleri azalmış olur "Öngörülen borç verme riski azalır." diyoruz Öngörülen borç verme riskinin azalması da daha fazla insanı borç vermeye istekli yapar ve daha daha çok insanın borç vermeye istekli olması sonucunda asıl standartlar düşer bu da daha kolay finanse etme anlamına gelir. Burada standartların düşmesini de döngüye ekleyebiliriz Evet "Standartlar düşer." Şuan elimizde pozitif veya negatif olup olmadığı tartışılabiliceğimiz bir döngü var. Bu döngü 90'lı yılların sonlarına doğru ortaya çıktı, fakat özellikle 2001, 2002, 2003 yılları civarında hız kazandı. İnsanların daha az kazanmasına nüfusun o kadar hızlı artmamasına, ortada birçok yeni konut olmasına rağmen finansman kolaylaştı ve bu da ev fiyatlarının yükselmesine sebep oldu. Ev fiyatları yükseldi, sonra borçlarını ödeyemeyen daha az insana sahip olduk . Çünkü evlerini, borçlarından daha pahalıya satarsa kimse borçlarını ödememezlik etmez. Böylece birçok insan borç vermenin çok güvenli olduğunu söyledi. Bir kredi değerlendirme kuruluşu olan "Standard and Poor's and Moody's" de, riskli kredilere en yüksek kalitedeki AAA derecesini daha çok vermeye istekli hale geldi. Bu sebeplerden dolayı öngörülen borç verme riski düştü. Sonra, daha fazla insan, ev satın almanın mükemmel olduğunu söyledi Bu yatırım türünü beğenmelerinin nedeni bankanın devlet hazinesinin veya senetlerin daha az risk ya da daha az öngörülen risk taşımasına rağmen bu yatırım türünden daha iyi geri dönüş alabileceklerini düşünmeleriydi. İnsanlar daha iyi geri dönüş alabiliceklerini düşündükleri bu ev sektörün de daha fazla yatırım yapmak istediler ve böylece böylece ipotek aracıları ve yatırımcı bankalar borç vermek isteyen insanları memnun etmek için işlem hacmi elde etmelerinin veya borç isteyecek daha fazla insan bulabilmelerinin tek yolunun standartları düşürmek olduğunu söylediler Bu döngü de bu sekilde ilerledi durdu Döngünün başlamasının nedeni birçok insanın ipoteklerinin; beraber alınabilinmesi, paketlenilebilinmesi, senetlere dönüştürülebilinmesi ve sonra da birçok yatırımcıya satılabilinmesi süreciydi Bu süreç tam tarihini hatırlamasam da 90’lı yılların bir yeniliğiydi. Aslında doksanların başında önem kazanmaya başlayan bu yenilik ev fiyatlarının yükselmesinin ve bu yaşanan saçmalığın temel nedenidir. Bir sonraki videoda, size, konut sektörüne yatırım yapan yatırımcıların bazılarının kim olduğundan belki biraz daha fazla bahsederim. Ayrıca yaygın serbest fon tekniğinin ne olduğunu da söylerim çünkü bence bütün serbest fonları bir bütün olarak guruplamamak çok önemli; iyi olanları da var. Ama, yaygın serbest fon, size açıkladığım döngünün avantajlarından yararlanıp serbest fon yatırımcılarını çok zengin yapan bir teknikti. Yakında görüşmek üzere