Zenginliğin Yok Olması (1. Bölüm)

Bu videomuzda, gayrımenkul fiyatlarında oluşan balonun zenginliği nasıl yok edebileceği üzerinde durmak istiyorum. Buradaki örneğimiz, ABD'de yaşananları özetlemekle birlikte aslında bu konu dünyanın herhangi bir ülkesinde ve herhangi bir zamanda yaşanabilirdi. Diyelim ki yaşadığım bölgeye bir inşaat firması geldi ve yeni evler yapmaya başladı. 5 tane yeni ev yapacaklar evleri çizelim, Ev 1 Ev 2 Ev 3 Ev 4 ve Ev 5. Örneğimizin başlangıç yılı 1995 olsun. Ev satın almak için elverişli bir ortam var. 5 aile geliyor ve bu evleri satın alıyor. Her aile satın aldığı ev için 100,000 $ ödüyor. Türev kredi ürünleri henüz piyasada değil, standart konut kredisi kullanarak evlerini satın alıyorlar. Evlerini satın alırken evin bedelinin %20'sini kendileri ödüyorlar kredi sicilleri iyi aileler evin bedelinin kalan kısmı için de konut kredisi kullanıyorlar. Yani özkaynakları 20,000 $ ve 80,000 $ da kredi kullanıyorlar. Özkaynaklar için Ö kısaltmasını kullanacağım. ABD'de konut kredisi alabilme koşullarının her yıl giderek gevşetilmesiyle birlikte, daha fazla sayıda insan konut kredisi kullanabiliyor ve bu sayede evlere olan talep artıyor. Ev fiyatları yükselmeye başlıyor. Diyelim ki 2005 yılına geldik. Herkes son derece kolay koşullarla konut kredisi alabiliyor ve ev fiyatları çılgınca yükselmeye devam ediyor. Evi olan kişiler evlerini satmak istemiyorlar zira fiyatların çok hızlı yükselmeye devam edeceğini düşünüyorlar. Evlerini satıp milyoner olmayı ve emekliye ayrılmayı hayal ediyorlar. Evler yapıldığında ilk satın almış olan ailelerden birinin taşınmak istediğini düşünelim. Belki daha ucuz bir muhite gitmek istiyorlar veya çocukları büyüyüp ayrılınca ev onlara büyük gelmeye başladı ve artık daha küçük bir evin yeterli olacağını düşünüyorlar. Konut kredisi alma koşulları son derece gevşek olduğu için, neredeyse isteyen herkes konut kredisi kullanabiliyor dolayısı ile de ev satın almak isteyen kişi sayısı oldukça fazla. Diyelim ki bu evi yeni satın alan kişiler ev için 1 milyon $ ödüyorlar. Peşinat olarak yatıracak paraları yok kredi sicilleri de harika değil ama 1 milyon $ konut kredisi kullanabiliyorlar ve evi satın alıyorlar. Evin maliyet bedeli 1 milyon $. Satın alan ailenin özkaynakları ise sıfır borçları 1 milyon $. Evi satan kişi belki 1995-2005 arasında başka para da kazandı ve biriktirdi yani özkaynaklarını yükseltti. Belki de sadece evi satın alırken ödediği 20,000 $ özkaynak durumunda devam ediyor kullandığı 80,000 $'lık kredinin de sadece faizini ödedi. Biz sadece faiz ödediği senaryodan devam edelim. Özkaynakları 20,000 $ olan bu kişinin bir anda eline 1,000,000 $ geçiyor. Bundan 80,000 $ kredisini kapatıyor ve elinde net 920,000 $ kalıyor. Daha önceki 20,000 $lık özkaynağı ile satıştan eline net geçen 920,000 $'ı toplarsak özkaynakları bir anda 940,000 $'a yükseliyor. Eline geçen parayla krallar gibi yaşayabileceği yeni bir yer aramaya başladı, çok mutlu ve emekli. Peki bu durumda evin bulunduğu muhitte neler oluyor? Buradaki diğer kişiler evlerini satmadılar. Herhangi bir işlem, para değiş tokuşu olmadı. Ancak bu evin 1 milyon $ bedelle satıldığını duyan diğer komşular kendi evlerinin değerlerinin de en az bu kadar olduğunu düşünmeye başlıyorlar. Alım/satım işlemi yapmasalar da, kendi evlerinin kağıt üzerindeki değeri 1 milyon $'a yükseldi. Burada sadece 5 evin olduğu bir ortamdan örnek verdik ancak bahsedilen 500 evden oluşan bir site de olabilirdi. Bu 500 evden birisine bu parayı veren bir müşteri çıktığında eş evlerde oturan tüm diğer kişiler kendi evlerinin de en az bu değerde olduğunu düşünmeye başlayacaklardı. Sadece bir tek alıcının kolay ve ucuz kredi bulması ve bu eve 1 milyon $ ödemesi eş evlere sahip civardaki tüm komşuların zenginleştiklerini düşünmelerine sebep olacaktı. Örnekte kullandığımız fiyatların gerçek hayattan çok kopuk olmadığını belirtmeliyim. ABD'nin bazı bölgelerinde konut fiyatlarının yılda %10'un üzerinde yükseldiği dönemler oldu. Burada bahsettiğimiz, algılanan zenginlik. Zira diğer kişiler evlerini satmak istemiyorlar. Belki evlerini çok seviyorlar. Belki de evin değeri 10 yılda 100,000 $'dan 1,000,000 $ yükseldi bir 10 yıl daha beklersem evimizin değeri 1 milyon $'dan 10 milyon $'a yükselecek diye düşünüyorlar. Evi o zaman satar ve bu parayla emekliye ayrılırım diye düşünüyorlar. Bu kişiler, evlerini satmasalar dahi evin değerindeki artıştan yararlanabilmelerinin bir yolu var. Finansal aracılar ve bankacılar bu ev sahiplerine 'niçin bu kadar yüksek bir özkaynağı evde bağlı tutuyorsunuz, bu özkaynağın bir kısmını evden alıp başka bir yere yatırım yapmayı niçin düşünmüyorsunuz?' diyorlar. Diyelim ki bu evin sahibi de bu fikri akla yatkın buluyor, ve bir bankaya gidiyor. Banka evi teminat olarak almak kaydıyla 500,000 $ kredi kullanabileceklerini ve faiz oranının da yıllık bazda %8 olacağını söylüyor. Banka yapacağı işlemden memnun çünkü kullandırdığı kredinin sağlam bir teminatı var kullandıracakları kredinin teminatı olarak bu evi alacaklar. Eğer bu 500,000 $'lık krediyi geri ödeyemezlerse elimde değeri 1 milyon $ olan bir ev olacak diye düşünüyorlar. Bankanın böyle düşünmesinin sebebi, civardaki eşdeğer evin kısa süre önce 1 milyon $ bedelle satılmış olması. Ayrıca banka elindeki fazla parayla devlet tahvili veya hazine bonosuna yatırım yapıyor olsaydı yıllık %3 veya %4 faiz kazanabilecekti oysa krediden % 8 kazanacak. Üstelik verdikleri kredinin 1 milyon $ değerinde bir teminatı da olduğunu düşünürsek banka çalışanları harika bir iş yaptıklarına inanıyorlar. Muhtemelen verdikleri bu tarz kredilerden bir havuz oluşturarak bunun üzerinde başka türev menkuller de ihraç edecekler. Peki sonra neler yaşanıyor? 2005 yılı, ABD'de kredi döngüsünün tepe noktasıydı. Kredi alabilme koşulları son derece gevşekti krediyi geri ödeme gücü olmayan kişiler bile rahatça kredi kullanabiliyorlardı. Diyelim ki krediler geri ödenememeye başladı, piyasa koşulları sertleşti ve bu evi alan adam iflas etti. Bu adam, bankaya gidiyor evi geri veriyor ve yükümlülüğünden kurtuluyor ABD konut kredisi koşulları yaklaşık olarak böyle. Banka kredinin teminatı olan evi satışa çıkartıyor ve bu evi artık sadece 300,000 $'a satabiliyor. Peki bu arada, evlerini teminat olarak gösteren 500,000 $ kredi kullanan kişilerin durumuna ne oldu? Bu parayı alarak başka bir iş kurdular mı? Yoksa aldıkları parayı evlerinin dekorasyonuna, lüks malzemelere veya tatile mi harcadılar? Yapacakları dekorasyonun evin toplam değerini yükselteceğini düşünerek lüks malzemelerle evi güzelleştirmeye çalışmış olmaları kuvvetle muhtemel. Daha önce yapmış olduğumuz harcama- yatırım videolarını izlemiş olabilirsiniz. Evin içine yapacağınız lüks harcamanın, yatırım değil harcama olduğunu savunuyorum zira bu üretimi artırmak için, toplam ekonomik pastayı büyütmek için yapılan bir gider değil. Yatırım olabilmesi için sizin lüks dekorasyon dolayısıyla eve yaptığınız harcamadan çok daha fazlasını size ödemeye istekli bir alıcı bulmanız lazım. Paranızı yeni bir teknolojiyi geliştirmeye veya tüm toplumun refahını artırmaya yönelik bir projede kullanmadınız kendi hayat stilinizi iyileştirmeye harcadınız. Her neyse, bu ev ipotekliydi ve ihale ile satıldı. İhalede satıldığı bedel 300,000 $, yıl 2006. Diyelim ki burada oturan komşuların tümü aynı şekilde 500,000 $'lık krediler kullanmış olsunlar. Evin satış bedelinin 300,000 $'a düştüğünü duyduklarında eminim kendilerini hiç de iyi hissetmeyecekler. Zira hem evi teminat olarak göstererek aldıkları 500,000 $'lık kredileri var hem de evi ilk satın aldıklarında kullanmış oldukları 80,000 $ krediyi ödemekle yükümlüler. Sadece 300,000 $'a satılan bir ev karşılığında toplam 580,000 $ kredi borçları var. Sizce bu durumda ne yapacaklar? Bu konuya bir sonraki videomuzda devam edeceğiz.