Yükleniyor

Video açıklaması

Bir önceki videomuzda nerede kalmıştık hatırlayalım. 1995 yılında hepsi birbirinin aynısı olan 5 evden oluşan bir site yapılmıştı. Evlerin satış fiyatı ise 100,000 tl idi. Evleri satın alan kişiler bu bedelin %20'sini kendi özkaynaklarını kullanarak ödemişlerdi ve geri kalan tutar için bankadan konut kredisi kullanmışlardı. Aslında daha fazla kredi kullanmak isterlerdi , ancak 1995 yılının konut kredisi kullanma koşulları ile günümüzün ki çok farklı. Hatta günümüzün ki çok daha katı diyebilirim. Evi satın alanlar maddi güçlerini kanıtlamak üzere bir kısım peşinatı kendi özkaynakları ile karşılamak zorunda kaldılar. Geçen 10 yıllık sürede, konut kredisi alabilme koşulları giderek gevşetildi. Faizler düştü yani krediler ucuzladı. Bu gelişmeler sayesinde daha çok sayıda insan konut kredisi kullanabildi. Artan müşteri sayısı, yani talep de konut fiyatlarının çılgın denebilecek ölçülerde yükselmesi sonucunu doğurdu. Bankalar da bu süreçte riskleri göz ardı ettiler ve yarışta diğer bankaların gerisine düşmemek için konut kredilerini pompalamaya devam ettiler. 2005 yılına gelindiğinde, balonun tepe noktasındayken, hiç peşinat yatırmaksızın aldığınız 1 milyon lira 'lık evin bütün bedeli için konut kredisi kullanabilir durumdaydınız. Bir süre sonra piyasa çöktüğünde konut kredisini ödeyemeyen komşunuz evi bankaya geri verdi. Banka bu evi ihalede sadece 300,000 tl bedelle satabildi. Evin satışının 1 milyon tl 'dan gerçekleştiği dönemle, evin ihalede 300,000 liraya satıldığı dönem arasında (diyelim ki burası 2008 yılı olsun) diğer komşular evlerini teminat olarak göstererek bankadan 500,000 tl kredi kullanmışlardı. Evi ilk satın alırken kullandıkları kredinin sadece faizini ödemişlerdi, kredilerinin anaparaya olan borcu 80,000 tl idi. Üstüne ayrıca, konutu teminat göstererek 500,000 tl daha kredi kullandıkları için toplam kredi borç bakiyeleri 580,000 tl olmuştu. 2008 yılında kendileri ile eş olan evin sadece 300,000 lira 'ya satıldığını duyduklarında ilk tepkileri bunun geçici bir durum olduğuna inanmak oldu. Bu satış aciliyetten ve ölü fiyatına yapıldı, piyasa gerçekliğini yansıtmıyor diye düşündüler. Bu gerçek bir işlem sayılmaz dediler ve oturup ev fiyatının tekrar yükselmeye başlamasını beklediler. Diyelim ki 2009 yılına geldik. 2 numaralı evin sahibi olan bu kişi taşınmak istiyor. Belki başka bir şehirde iş buldu, belki de işsiz kaldığı için kredi taksitlerini artık ödeyemiyor ve evini satmak zorunda kaldı. Evlerini 600,000 tl bedelle satışa koyuyorlar, en azından mevcut borçlarını kapatmaya yetecek bir rakam olacak bu. Ancak bu fiyatta hiç arayan soran olmuyor. Evlerini almak isteyen hiç kimse çıkmıyor. Bir süre daha bekleyip sonunda pes ediyorlar. Bankaya gidip evi geri veriyorlar. Bu arada, bahsettiğimiz örneğin ABD'ye özgü olduğunu daha önce söylemiş olduğumuzu hatırlayalım. Evi bankaya geri verdiklerinde ve ev 'kısa satış' ile satıldığında, kredi sicilleri bozuluyor ancak bu eve ilişkin borçlarından da kurtulmuş oluyorlar. Banka bunu kabul etmiyor. Buarada kısa satış kavramını da kısaca açıklamaya çalışalım, malınızı borcunuzu karşılamaya yetecek bir fiyattan satıyorsunuz. Diyelim ki 2 numaralı ev teminat gösterilerek 580,000 tl kredi kullanılmış olsun, ev ihalede 480,000 tl bedelle satılırsa banka bu kredi için sadece 480,000 lirasını geri alacağını kabul eder. Banka evi satıp bize borcunuzun tamamını ödemezseniz kişisel iflas için üstünüze geleceğiz diyorlar. Tabii bu adam da zaten işimi kaybettim tek varlığım bu, buyrun evin anahtarları diyor. Ve bankaya teslim ediyor. Şahıslar için geçerli olan kredi mekanizması ve yasal uygulamalar Türkiye'den oldukça farklı. Yani ancak ABD'de konut fiyatlarında yaşanan bu dalgalanmanın hem yaşanan finansal krize ışık tutabileceğini , hem de diğer ülkelerde yaşanılabilir nitelikte olduğunu düşündüğümüz için örneğimize devam ediyoruz. Banka kısa satış yapılması için mutabık kalıyor, ve birkaç ay içinde aslında kötü bir karar vermiş olduklarını anlıyorlar. Zira bir kaç ay içinde ihale yaparak evi satmaya çalıştıklarında 480,000 lira'ya satamıyorlar, banka kredinin teminatı olan evi sadece 250,000 lira'ya satabiliyor. Verdiğim örneklerin çok acımasız olduğunu da düşünebilirsiniz, ancak California, Miami'nin bazı bölgeleri, Nevada ve Arizona'da benzer durumlar maalesef yaşandı. Devam edelim, evin ihaledeki satış bedeli sadece 250,000 tl oldu. Şimdi diğer komşular iyice korkmaya başlıyorlar. Zira 2 numaralı evin sahibi dürüst bir insan, borcunu ödemeye çalıştı, işsiz kalıp ödeyemedi. Evini satmaya çalıştı, alıcı bulamadı. Kredisini kapatabilmek için evini bankaya verdi, banka ise 1 numaralı evden çok daha ucuza, sadece 250.000 lira'ya satabildi. Diğer komşular bu durumda düşünmeye başladılar. ' Konut kredimi ödeyebilmek için üç işte birden çalışıyorum, bu eve ilişkin borcum 580,000 tl , oysa evin ederi sadece 250,000 tl , ben ne yapıyorum? 250,000 tl mi, bu değer inanılmaz düşük..' diye düşünüyorlar. Hatırlarsanız, evi 1995 yılında alırken sadece 100,000 tl ödemişlerdi. Evin maliyet bedelini Gayrı Safi Milli Hasıla artış oranı veya enflasyon oranı ile düzeltirseniz, evin maliyetinin güncel değeri belki 150-200 bin tl aralığında çıkacaktı. Yani aslında düşünürseniz 250,000 tl bu bağlamda anlamsız düşük bir fiyat değil. Her neyse, diğer komşular da kredi borcunu ödeyebilmek için köle gibi çalışmaktan sıkılmış durumdalar, onlar da evlerinin anahtarlarını götürüp bankaya vermeye karar veriyorlar. 3 numaralı evin sahibi de konuta ilişkin kredilerini geri ödemeye çalışmak yerine, evin anahtarlarını bankaya bırakmaya tercih ediyor. Banka son derece sağlam bir kredi verdiğini düşünüyordu. Yaşanan gelişmelerden sonra ise bankanın 500 artı 80 toplam 580,000 tl alacağı var ancak bu evi sadece 250.000 lira'ya elden çıkartabiliyor. Bu kişi de evi satın alırken elinde olan özkaynağı bile kaybetmiş oluyor. 3 numaralı komşunun evi elinden gitmiş oldu. Her bir kişinin açısından düşünürsek eğer, toplamda ne kadar bir rakamdan bahsediyoruz? Banka buradaki her şahıs için 80,000 liralık evi ilk satın aldıklarında ve daha sonra da konutu teminat alarak ayrıca 500,000 tl olmak üzere toplam 580,000 tl kredi kullandırtmıştı. Banka bu parayı fabrika kurulması, tohumların ekilmesi, araştırma yapılması veya yeni teknolojilerin geliştirilmesi için kredi olarak kullanabilirdi. Ancak konut için kredi kullandılar. verdikleri her bir kredi için evi sattıklarında sadece 250,000 tl geri alabiliyorlar. Her bir şahısta 330,000 tl zarar yazmak zorunda kalıyor. Buradaki şahıslar ise, evi satın alırken sahip oldukları özkaynakları bile kaybetmiş oluyorlar. Her birisinin başlangıçtaki özkaynağı 20,000 tl idi. Bunu da kaybettiler. Eğer ikinci kredi işlemini yapmamış olsalardı, yani konutu teminat olarak gösterip 500,000 tl borç alıp bunu da harcamamış olsalardı, aslında kötü durumda olmayacaklardı. Zira fiyatların en düşük olduğu noktada dahi evlerini satsalar, ellerine 250.000 tl geçecekti. Bu 250,000 tl 'den konut kredisi borçları olan 80,000 tl 'yi ödediklerinde ellerinde 170,000 tl kalacaktı. Yani özkaynakları 20,000 tl 'den 170,000 tl 'ye yükselmiş olacaktı. Evet 1 nolu evin sahibi olan komşuları gibi, 100,000 tl 'ye satın almış oldukları evin değeri 1 milyon tl 'ye yükseldiğinde satmış olsalardı daha iyi durumda olacaklardı. Ancak evin fiyatının 100,000 tl 'den 250,000 tl 'ye yükseldiği bu durumda da özkaynaklarını yükseltmiş oluyorlar. Oysa ikincil mortgage yapan ve kullandıkları krediyi anlamsız lükslere harcayanlar ciddi zarardalar. Örneğin bu evin sahibi 170,000 tl özkaynağa sahip olabilecekken sıfır değere indi. Peki bu aradaki fark kimin cebine gitti? Buradaki kayıp bir yerlere gitmiş olmalı.. diye düşünebilirsiniz. Bu para buharlaştı. Zira ekonomik olarak bir değeri olmayan granit mutfak tezgahlarına, masif parke zeminlere , lüks dekorasyona veya ihtişamlı tatillere harcandı. Harcanan paranın çok az bir kısmı yatırıma gitmiş olabilir, ancak büyük kısmı israf edildi. Paranın harcandığı şeyler çoğunlukla lüks tüketimin mallarıydı ve bunlar kullanıldıkça aşındılar, örneğin masif parkelerin değeri artık onlara ödediğiniz tutarın çok daha altında. Veya yapılan dekorasyon sadece sizin zevkinize uygundu, başkası için bir şey ifade etmediğinden dolayı evinizin toplam değerini yükseltmekte işe yaramadı. Bu tarz varlık balonları yaşandığında, gayrımenkul fiyatı örneğinde gördüğümüz gibi, riski göz ardı etmemek gerekiyor. Bir varlık sınıfının fiyatının sonsuza kadar yükselebileceğini düşünme yanılgısına düşmemeliyiz. İnsanların varlıklarının değerine ilişkin abartılı kanaatleri oluştuğunda, ve bu abartılı değerler baz alınarak ikincil krediler kullanılıp bunlar da yatırıma yönlendirilmek yerine havaya savrulduğunda işin sonu hüsranla bitebiliyor. Zenginlik yanlış yerlere yönlendirildiğinde yani fabrikalar, okullar,üretim tesisleri yerine gelir getirmeyen değerlere harcandığında kaynaklar ziyan edilmiş oluyor. Bu örneklerden hareketle, ABD hükümetinin yaşanmakta olan finansal krize yaklaşımına da değinmek istiyorum. Yeni düzenlemeler getirerek, piyasalardaki çöküşü önlemeye çalıştılar. Kamu eliyle bankaları bir şekilde fonlamayı ve eğer yeterince uzun süre beklenirse kredinin teminatını oluşturan varlığın yani evin değerinin tekrar yükselebileceğini düşündüler. Belki gerçekten yeterince uzun süre beklenirse, nüfus çok artarsa, eve olan talep artarsa, bu evin fiyatı ekonomik olarak anlamlı hale gelirse bu durumda evin değeri tekrar 1 milyon tl düzeyine çıkıyor olabilir. Ancak bu ev hiç kimsenin işine yaramayacak bir yerde, dağ başında da olabilir. Belki insanların terk ettikleri bir yerde de olabilir, kim bilir? Hükümet, finansal piyasalarda yaptığı destek faaliyetleriyle, piyasada gerçekleşen bozulmanın insanlar tarafından algılanmasını geciktirmeye çalışıyor. Getirilen düzenlemelerin, bankalarda oluşan donuk kredi problemine ne derecede çözüm sağlayabileceğini önümüzdeki dönemde hep birlikte göreceğiz.