Konut Fiyatları Muamması (2. Bölüm)

2000 yılından 2006 yılına kadar ev fiyatlarının neden çılgınca yükseldiğini açıklamaya başlamadan önce gayrımenkul piyasasının ve konut kredilerinin işler çığırından çıkmadan önce ne durumda olduğuna ilişkin kısa bir bilgilendirme yapalım. Ne kadar geriye gidelim mesela 70'lerin sonlarından, hatta ortalarından başlayalım. küçükken aldığız evi hatırlıyorum. New Orleans'ta yaşıyorduk ve yanılmıyorsam hafızam beni yanıltmıyorsa, evin değeri 60,000 Dolar civarındaydı. Ve o zamanlar, aslına bakarsanız son dönemlere kadar da bu böyleydi ev almak için toplam tutarın yüzde 25'ini sizin ödemeniz gerekiyordu. 60,000'ın yüzde 25'i, yani bir çeyreği 1 bölü 4'ü. Yani 15,000 Dolar ödemeniz gerekiyor. Yani 15,000 Dolar biriktirmeniz gerekiyor. Sonra da 45,000 Dolar'lık konut kredisi kullanacaksınız. Yani 45,000 Dolar borçlanacaksınız. O zamanki faiz oranları ne civardaydı tam hatırlamıyorum, rastgele bir oran söyleyeceğim. Bu oranı sadece açıklayıcı olarak kullanacağız. O zamanki faiz oranları şimdikinden daha yüksekti. Sanırım yüzde 9 civarındaydı. 45,000 Dolar üzerinden yani yüzde 9. Peki ne kadar faiz ödeyeceğim? 45.000 Dolar çarpı 45,000 çarpı 0.09. Yani 1 yılda ödeyeceğim faiz, yaklaşık olarak 4,000 Dolar olacak. Veya bunu aylık olarak hesaplayalım, 12'ye bölersek ne edicek 340 Dolar faiz ödemesi eder. O zamanı hatırlıyorum, nakit lazım olduğu için evimizden taşınmıştık ve evi kiraya vermiştik. Aynı evi kiralamıştık bu 70'lerin sonunda veya 80'lerin başında oluyor ve evin kirası 900 Dolar'dı. Aylık kira 900 Dolar. Şimdi Sanırım burada aklınıza bazı sorular gelmiştir takılmıştır. İlk soru şu bu insanlar neden bizim evimizi kiraladılar diyorum ki ayda 900 Dolar bir para. O zamanlar için çok iyi kazanan bir aile olmalı. Peki bir ev satın alabilecekken, niçin evi kiralamayı tercih ettiler? ve bir ev satın alabilecekken, neden evi kiralamayı tercih ettiler? Konut kredisi kullanarak evi satın alıyor olsalardı anapara artı faiz ödemesi aylık 400 Dolar civarında olurdu. Parayı havaya atmak yani satın almak mı kiralamak mı konusundaki tartışma hep zaten bu argümanla başlar. Aynı evi ayda 400 Dolar ödeyerek satın alabilecekken, neden ayda 900 Dolar verip kiralayasınız? Şimdi bu konuda bir düşünelim. Aslında pek çok sebep olabilir ama o zamanlar ev satın almak için ne gerekiyordu? İlk olarak, ön ödeme yani peşinat olarak 15,000 Dolar gerekiyor. Belki bu insanların her ay çok iyi gelirleri vardı ama o gereken 15,000 Dolar'ı biriktirecek bir durumları olmamıştı, veya para biriktirme konusunda belki yeterince disiplinli değillerdi. Gerçekten düzenli bir işiniz olması gerekiyor. İkisi birden gerekiyor hem ön ödeme için gereken tutar, hem de düzenli bir iş değil mi. İkisi birden gerekiyor yani hem ön ödeme yapabilmeniz için bir tutar gerekiyor 15.000 Dolar hemde düzenli bir işiniz olması gerekiyor. Belki evimizi kiralayan kişilerin değişik işleri vardı veya gelirleri düzenli değildi. Bu konuyu bilmiyorum neyse her neydeğilse. Ama durum bu olsaydı sanırım evimizi onlara kiralıyor olmazdık. Yani tahminen gelirleri düzenliydi. Ve konut kredisi kullanabilmek için gereken son şey, kredi sicilinizin düzgün olması. Temiz bir kredi sicili gerekiyor. Belki kiracılarımızınki düzgün değildi. Belki geçmişte ödeyemedikleri bazı borçları vardı ve bu sebeple düzenli işleri ve birikmiş 15,000 Dolar'ları olsa dahi kredi sicillerinin bozuk olması dolayısıyla kendilerine kredi açacak bir banka belki bulamadılar. Bilmiyorum bana sorarsanız, bu ailenin evi satın almasındaki engel birikmiş 15,000 Dolar'larının olmamasıydı. ve hatta tahminen bu 15.000 Doları biriktirememelerinin sebebi her ay kiraya 900 Dolar ödüyor olmalarıydı. Neyse yakın tarihimizdeki hikaye aşağı yukarı böyleydi. Ev satın alırken bu tarz buna benzer koşullar vardı. Kiralamak yerine satın alma yönündeki klasik düşünce geçerliydi. Herkesin düşündüğü buydu ama bazen insanlar isteseler de satın alamıyorlardı çünkü ön ödemeyi yapacak güçleri yoktu yada düzenli işleri yoktu veya kredi sicilleri bozuktu. O zamanki koşullar bunlardı ve bir süre daha bu bu şekilde devam etti. 2000'lerin başında peki ne oldu? Aslında bu California'da 90'ların ortalarında başladı ve yıllar geçtikçe bu standartların gitgide ve aleni şekilde düşürüldüğünü gözlemledik. Bu standartların neden düşürüldüğünü veya gevşetildiğini diyelim başka bir videoda açıklamaya çalışacağım. Diyelim ki 1980 yılında ön ödeme yapmanız beklenen tutar yüzde 25'ti. Rengi değiştirelim şimdi düzenli geliriniz olması gerekiyor ve Kişisel kredi notunuzun da, diyelim ki 700 olması bekleniyor. Bu söylediğim, 1980'lerden sözgelimi 2000'e kadar geçer olan durum. Biraz abartıyorum ama bu size o zamanki uygulamalar ve durum hakkında genel bir izlenim verecek. Sonraları diyelim ki 2001'de standartlar gevşetildi. Bunun niye yapılmış olabileceğini daha sonra açıklayacağım. Ama eğer bir ev satın almak istiyorsanız size sadece yüzde 10'luk ön ödeme ile ev satacak bir dolu insan çıktı ve bunun yanısıra düzenli bir işiniz de olsa iyi olur, hatta sadece işiniz olsa da yeter. Belki kişisel kredi skorunuz da 600'dü. Konut kredisi alabilme kriterlerindeki peki bu değişikliklerin sonucu ne oldu? Şimdi bizden evi 900 Dolar'a kiralamış olan aileye geri dönelim. Ne demiştik belki birikmiş 15,000 Dolar'ları yoktu dedik değil mi? Bu hani yüzde 25 ön ödeme gerektiği durumda 15.000 Dolar gerekiyordu. Belki o zamanlar onların yüzde 10'ları vardı yüzde 10'ları vardı yüzde 25'i yoktu yani yüzde 10 ne ediyor 6,000 Dolar'ları vardı belki ama 15,000 Dolar'ları yoktu. Onların bu işlemi yaptıkları zaman 1980'lerde, koşullar şimdi ki gibi biraz daha esnek olsaydı aynen 2000'lerin başında olduğu gibi, belki de bu kişiler ev satın alabiliyor olacaklardı. Artık kirada oturmak zorunda olmadıklarını düşüneceklerdi. yüzde 10'luk ön ödemeyi biriktirdik, işimiz kolaylaştı. Şimdi yaptığımız iş artık gereken koşulları sağlıyor. Şimdi kredi alma koşullarına uyuyoruz. Gidip o beğendiğimiz evi satın alabiliriz. Bu durum tabi ki gayrımenkul alımı için olan toplam talebi artırdı. Hiç kimsenin geliri yükselmeden ve nüfus artmadan. Bir anda, ev satın almak amacıyla konut kredisi kullanabilecek kişi sayısı arttı. Ve diyelim ki 2003 yılındayız. Diyorlar ki, artık ön ödeme yapmanıza dahi gerek yok. Ön ödeme bitti ön ödeme yok. Cebinizden nakit para çıkmıyor. Tahmin edebilirsiniz ki, düzenli geliri olmasına rağmen kenarda birikmiş parası olmayan bir dolu insan var. Ve aniden, ön ödeme yapma zorunluluğu ortadan kaldırılıyor. Ama bir işin olsa iyi olur. Diyelim ki kişisel kredi sicil notunuz da 500 olsa o da yeterli. Peki bu durumda ne olacak? Bir anda, kişilerin geliri artmadan, işgücüne katılım yükselmeden, nüfus artışı olmaksızın konut almak üzere kredi kullanma imkanına ulaşabilen kişi sayısı arttı. evlere daha çok kişi talip oldu. Ve aslında durum kötüye gitti. 2004-2005 yıllarında, konut kredileri beyana dayalı gelir üzerinden tahsis edildi bunlar daha sonraları sahtekar kredileri olarak isimlendirildiler. Belki ileride bu konuların hepsi hakkında bir videolar yapmalıyım. Neyse burada önemli olan nokta, ön ödeme olmamasıydı işiniz varsa, geri kalanı halledebiliyordunuz. Sadece işim var, çalışıyorum diye beyan ediyordunuz ve bunu kanıtlamanızı beklemiyorlardı. Gelir beyan ediliyordu. İstediğiniz rakamı söyleyebiliyordunuz. Böylece alınan kredinin taksitlerinin sağlıklı düzenli bir şekilde ödenebilmesi için gereken gelir düzeyi aylık 10,000 Dolar olsa, ve sizin aylık geliriniz sadece 2,000 Dolar da olsa aylık gelirinizi 10,000 Dolar olarak beyan edebiliyordunuz. Sadece beyan edilen gelir, ön ödeme yok sadece bir işiniz olsa iyi olur. Ve hatta, kredi sicili kontrolü bile yapılmamaya başlandı. Bu gelişmeler sonucunda, 2000'den 2004' e kadar konut kredisi kullanımı gitgide daha kolay hale geldi. Ve krediye ulaşımın kolaylaştırıldığı her aşamada eskisine göre daha fazla para kazanmamalarına rağmen, daha fazla sayıda kişi konut kredisi alabilir duruma geldi. Ve böylece, finansman tarafı kolaylaştığı için evler için talep yaratan kişi sayısı ve genel tanımıyla gayrımenkule olan toplam talep giderek arttı. Evlerin fiyatının yükselmesi sonucunu doğuran gelişmeler bunlardı. Ama asıl sorulması gereken soru, bunlar niçin oldu? Niçin koşullar 2001'de hafifletildi, ve 2004'e kadar gevşetilmeye devam etti? Ve nasıl bu iş bu kadar absürd düzeylere gelebildi 2004 ve 2005 yıllarında, özellikle California ve Florida'da, yılda 40,000 Dolar kazanan insanların hikayelerini duyuyordunuz. Ön ödeme yapmaksızın ev satın alabiliyorlar ve bu kişilerin bazıları, göçmen işçiler. Ve bu kişiler, fiyatı 1,000,000 Dolar olan evleri aldılar. Bir sonraki videoda, size bunların niçin olduğunu açıklayacağım. Hoşçakalın.