Kira Denetimi ve Toplumsal Maliyet

Bu bir şehirdeki Emlak piyasasını ele alalım dikey eksene Metrekare başına aylık ödenen kirayı yatay eksene de piyasada alıcılara sunulmuş mevcut toplam metrekareyi koyuyor bunun milli olarak ölçeklendir diğini düşünelim Bu eksendeki rakamları 1 2 3 4 5 milyon metrekare olarak değerlendireceğiz buradaki mavi çizgide talep eğrisini gösteriyor gördüğünüz gibi kira yüksek olduğunda Metrekare başına düşen talep az oluyor kiralar düştüğünde ise talep artıyor Bu dersimizde talep eğrisini marjinal fayda eğrisi olarak düşüneceğiz burada piyasaya ilk Biri metrekare eklendiğinde marjinal faydanın da oldukça yüksek olduğunu görüyoruz insanlar çaresizce kendilerine kiralık bir yer bul ne diyorlar dediğim gibi marjinal fayda çok fazla Tabi metrekareden arttıkça marjinal fayda düşmeye başlıyor Bir de arz eğrisi ne Bakalım bunu da marjinal maliyet eğrisi olarak düşünebiliriz not ediyor marjinal maliyet ilk metrekarenin şehirdeki Ev sahipleri için marjinal maliyeti oldukça düşük Metrekare başına sadece 10 lira ilk metrekarenin kira fiyatına ne olacağı tam olarak bilinmediğinden Aklımızdan bir fiyat uydurabiliriz diyelim ki Metrekare başına 30 lira kira olsun böyle bir senaryoda kiracılar için ilk metrekarenin fiyatı 30 lira ise bu ilk metrekare ev sahipleri açısından oldukça Karlı olacaktır neden diyecek olursanız maliyeti onlara sadece 10 lira da ondan 10 lira maliyeti olan bir şeyi 30 liraya kiraya verirseniz karlı bir iş yapmış olursunuz da benzer şekilde bu daireyi kiralayan içinde teşvik edici bir durum olduğunu söyleyebiliriz marjinal fayda 40 lira ama kiracının sadece 30 lira vermesi gerekiyor fiyatı 10 ila 40 lira arasında olduğu sürece bu işlemin bu şekilde gerçekleşeceğini söyleyebiliriz bu grafiğe bağlı olarak denge fiyatının nerede olacağını da bulmak mümkün Ev sahipleri kiraya vermeye devam edebildikleri sürece piyasaya ek metrekare sunacaklar ta ki marjinal fayda marjinal maliyete eşit olana kadar tam bu noktada marjinal maliyet marjinal fayda eşittir bu noktada Ev sahiplerinin piyasaya yeni kiralık alan yani yeni metrekare eklemesi artı pekte mantıklı olmaz fazladan metre karelerin marjinal maliyeti 30 liranın üzerine çıkarken marjinal fayda 30 liranın altında kalacağından kimse o Yukarıyı kiralamak istemeyecektir Bir Ev sahipleri içinde kiracılar için de mantıksız hale gelecektir piyasada denge noktasına 2 milyon metrekare de ulaşıyoruz piyasada aylık 2 milyon metrekare olduğunda metrekarenin aylık fiyatı da 30 lira oluyor buradaki toplam fazlayı da değerlendirebiliriz denge senaryosunda tüketici fazlasını hesaplayabiliriz ilk metrekare için 40 lira vermek isteyen biri vardı ama 30 lira vermesi yeterliydi bir sonraki metrekare 40 liradan biraz Ucuz olacak faydası ise yine sadece 30 lira ödeyecek olmaları ta ki bu noktaya kadar buradaki üçgenin alanı bize tüketici fazlasını verir not ediyorum tüketici fazlası dediğim gibi bu olan bir üçgen olduğuna göre tam değerini bulmamız mümkün Bu arada hem Talip hem de arz eğrisi ne olduğunu varsayıyoruz yüksekliği onbirim tabanı ise iki birim olduğuna göre bir çarpı 2 bölü 2 den 10 milyon lira buluruz eşittir 10 milyon lira 10 lirayı 2 milyon çarpı 1/2 ile çarpınca sonuç 10 milyon lira olur aylık tüketici fazlası neymiş 10 milyon lira Bir de üretici fazlasına bakmaya Ne dersiniz üretici fazlasını da bu alanı hesaplayarak bulabiliriz ilk metrekarenin maliyeti 10 liraydı ama 30 liraya kiraya verebiliyorlar the Bu yüzden de üretime yada arıza devam edecekler söz konusu kiralık evler olunca üretmek demek belki doğru olmuyor ama ekonomik açıdan bu şekilde de kullanabileceğimizi düşünüyor Kısacası demek istediğim şeyi Ev sahiplerinin evlerini kiraya vermeye devam etmeleri olarak yorumlayabilirsiniz Ev sahipleri arıza bu video metrekareye ulaşana kadar devam edecekler tüm metrekareleri maliyetinden daha fazlasına kiralaya Biliyorlar yani kâr elde ediyorlar Bu üçgenin alanı da üretici fazlası olacak not ediyorum üretici fazlası Az önceki gibi bunu da hesaplayabiliriz yükseklik 20 lira tavan sa 2 milyon 23 arpı iki çarpı 1/2 den sonuç 20 milyon lira olur bu durumda toplam fazla da 30 milyon lira olur piyasa denge noktasına ulaştığında ki kira yani Metrekare başına 30 lira olan kira 90 metrekarelik dev için fazla olabilir bu arada Bu rakamlar tamamen uydurma rakamlar gerçek piyasa verilerini uygun olmayabilirler Evet bu kira bazı şehirler söz konusu olduğunda normalken bazı şehirler için çok fazladır Bu durumda kiranın yüksek olarak değerlendirildiği şey bu insanların şikayet etmeye başladıklarını düşünelim devlette bu kiranın yüksek olduğunu onaylayıp bir fiyat denetimi getirebilir kısaca kira denetimi diyebiliriz her devletin politikası ve denetim mekanizmaları farklı olabilir Tabii bir fikir vermek adına bu gibi mekanizmaların nasıl işlediğini oldukça basit bir şekilde anlatmaya çalışıyor ama ekrandaki basit modele sağlık kalmak için zaten bu şekilde anlatmam gerekir Her neyse bu noktada devletin kira denetimi politikası çerçevesinde bu şehrin aylık metrekare fiyatı için bir tavan fiyat uygulamaya koyduğunu ele alalım uygulamaya konan tavan fiyatı da mesela Metrekare başına aylık 20 lira olsun şöyle yazarsan belki daha iyi olacak Metrekare başına aylık 20 lira Ev sahipleri 30 lira istemeyecek tavan fiyatını grafik üzerinde de işaretli bu durumda ne olacağını söyleyebilir misin evet Hadi biraz düşün yeni tüketici fazlası ve yeni üretici fazlası ne olur Bunu düşünebilirsiniz Bence videoyu durdurun ne bunun üzerine biraz düşünün evet Hadi şimdi birlikte bakalım neler olacak üreticilerin gözünden artık 1 milyon birinden fazlasını piyasaya sürmenin hiçbir anlamı yok yani Ev sahipleri için 1 milyon metrekare piyasaya arz edilebilecek maksimum metrekare diyebiliriz neden diyecek olursanız bu noktanın ötesine geçtiğimizi düşünün ilk metrekarenin marjinal maliyeti karşılığında alacaklarından fazla da ondan bu yüzden üreticiler tam bu noktada duracak ve evlerini kiraya vermeyecekler yeni üretici fazlası da bu üçgenin alanı olacak Bir bakalım 10 lira çarpı 1 milyon bölü 2'den not ediyorum yeni üretici fazlası yani kira denetimi altındaki yeni üretici fazlası 5 milyon lira olacak bir kira denetiminin üreticileri nasıl etkilediğini görüyorsunuz değil mi üretici fazlası büyük bir oranda azaldı Peki ya tüketici fazlası 1 milyon Birimden bahsediyorduk aylık bir milyon metrekare desem daha iyi olacak tabi yeni tüketici fazlası da buradaki alan olacak ilk 1 milyon metrekare için Tüketici fazlasının arttığını da fark etmiş olduğunuzu düşünüyor toplam alanı bulmak için İsterseniz bu şekilde ikiye ayrılır bu nokta 35 liraya denk geliyor not ediyorum 35 lira yeni alanı hesaplamak için de bunu kullanabiliriz farklı bir renk kullanıyorum şu yeşil alanı hesaplamaya çalışıyoruz burdaki küçük üçgenin alanı Bir bakalım yükseklik 5 lira tabanı 1 milyon bunu bir de 1/2 ile çarpınca 2,5 milyon buluruz Buna bir de bu olan eklersek 15 lira çarpı bir milyondan 15 milyon elde ederiz de mi Evet doğru artı 15 milyon toplam 17 buçuk milyon eder toplam tüketici fazlası 17 buçuk milyona Çıktı az önce de dediğim gibi üreticilerden alınan bu kısımla birlikte tüketici fazlası arttı Şimdi de bu durum gerçekleştiğinde Şehrimize neler olacağına değerlendirmeye çalışın Ev sahipleri piyasaya fazladan metrekare sürmek istemiyorlar şehrin üretici ve tüketici toplama fazlasında da bir kayıp söz konusu bakar mısınız bu alanı tamamen kaybettik aradaki farkı bulmak için kira denetiminden önceki toplam fazladan sonraki fazlayı çıkarabiliriz kira denetiminden önceki toplam fazla 20 milyon üreticilerden on milyonda tüketicilerden olmak üzere 30 milyon liraydı sonrasında ise tüketicilerin ki on yedi buçuk milyon oldu üreticilerin ki de 5 milyona düştü ikisinin toplamı 22,5 milyon O da ki fark yani kayıp yedi buçuk milyon lira O halde bu olan üretici ve tüketici fazlasında yaşanan Aylık toplam kaybı gösteriyor işte bu da toplumsal maliyet olarak adlandırılır kira denetimi iyimidir kötümüdür tartışılır hangi dinamik açısından İyidir bahsi geçen fazladan Kim daha fazla pay alıyor Ev sahipleri mi kiracılar mı avantajlı çıkıyor bunun üzerine düşünülebilir Bu arada bunun gerçekten olan bitenlerin son derece basit bir versiyonu olduğunu Yani kira denetimi uygulamasının bu kadar kolay bir şekilde gerçekleşmediğini de bilmelisiniz yine de fiyat denetimlere uygulandığında toplam fazlanın nasıl etkileneceği hakkında bu Örneğin bize bir nebze fikir verdiğini söyleyebiliriz