Konut Fiyatları Muamması (1. Bölüm)

2006'da herhangi birisiyle özellikle de bir emlakçıyla konuşsaydınız, size ortalama değerlere bakıldığında ev fiyatlarının her zaman yükseldiğini söyleyecekti. Tabii istisna olarak petrol fiyatlarının artması, ya da Texas'taki gibi işten çıkarmaların artması gösterilebilir. Bunlar istisna olarak gösterilebilir. Çünkü bunların sonucunda da o bölgede ev fiyatları düşer. Michigan'da da işten çıkarılma oranları arttığı için ev fiyatları düşecektir. Ama dediğim gibi, ülke genelinde bakıldığında ev fiyatları her zaman bir artış sergiler. Ve bu büyük Bunalım'dan beri geçerliliğini sürdürmekte. Ev fiyatları her yıl yaklaşık olarak yüzde 1 değerinde artış gösterir. Gerçekte yüzde 1'den biraz daha azdır ama ortalama olarak ev fiyatlarının bu değerde arttıklarını kabul edebiliriz. Ama son on yılın başında inanılmaz bir şey gerçekleşti. Bunun ne olduğunu size birazdan açıklayacağım. Karşımda Case Shriller endeksi var bu Amerika'daki yıllık ev fiyatı artışını gösteren bir sistem. Bulduklarımın arasında ev fiyatlarını en iyi tahmin eden sistem buydu, o yüzden bu endeks üzerinden gideceğiz. Bu sistem medyan değerini medyan değerini bulmaktan daha iyi çünkü Case Shiller endeksi aynı evin üzerindeki değer artışını gösteriyor. Bu da tabii ki daha gerçekçi sonuçlar elde etmemizi sağlıyor. Belki daha sonra bu endeksi nasıl hazırladıklarıyla ilgili başka bir video yaparım. Eğer endeksimize dönecek olursak, 2000 yılında diyelim ki bir evin fiyatı 100,000 Dolarmış. 2004'te ise ülke genelindeki bütün evlerin değeri yüzde 46 oranında artış göstermiş buradaki endeks ülke genelindeki değerleri gösteriyor. 2006'da, değerlerin en yüksek olduğu yılda, bu artış miktarı yüzde 88'e ulaşmış. Yani fiyatlar 2000'den beri yani 2000 yılından beri neredeyse iki katına çıkmış. Tabii ki bu durumun sonucunda aklımıza gelen soru bu duruma neden olan sebep olan şey neydi? Yani fiyatların bu kadar hızlı artmasının sebebi neydi? Amerika tarihinin geneline bakıldığında hiçbir zaman ev fiyatları bu kadar hızlı bir artış göstermemiş. Özellikle de ekonomiyi daha geniş kapsamlı incelediğimizde peki o zaman yakın zamanda olan olayları bir düşünelim. Biraz karmaşık bir giriş yaptım galiba ama şimdi söylediklerimi açıklamaya başlayayım Öncelikle, herhangi bir şeyin fiyatının artması için ne olmalıdır? İnsanların taleplerinin arzdan daha yüksek olması gerekiyor, değil mi? O zaman muhtemel senaryolarımızı incelemeye başlayalım. Evlere olan talebin artmasını sağlayan etkenler neler olabilir? Bunu yazalım. Talep Etkenleri. Belki insanlar, piyasada mevcut olan konut sayısından daha fazla konut istiyorlardır. Yani nüfus artışının çok olması evlere olan talebin artmasına sebep olmuş olabilir. İlk etkenimize nüfus yazalım o zaman. Mevcut ev miktarı da arzımız. Evet, şimdi popülasyonun artması talep etkenlerinden birisi dedik. Başka neler olabilir? Tabii ki de gelir artmış olabilir değil mi. Belki birçok insan daha çok gelir elde ettikleri için daha zengin oldular ve bu yüzden de alacakları ev için daha çok para ödeyebilirler. Peki, arzımız nedir? Yeni yapılan evler. Eğer bu klasik arz - talep mantığında ilerleyeceksek ev fiyatları peki neden o zaman 2000 2004 arasında yüzde 40 artış gösterdi ya da neden 2000-2006 arasında yüzde 80 artış gösterdi. Bakarsak, bu faktörlerin bu faktörden daha hızlı büyümüş ya da artmış olması gerekir. Yani nüfus ya da toplam gelir, yeni evlerin yapılma hızına kıyasla daha hızlı bir şekilde artmış olmalı. Bakalım durum gerçekten de böyle miymiş. New York Times gazetesinden aldığım bir makale var. Ya da google'dan araştırma yapıp benzer hatta daha iyi sonuçlar bulabilirsiniz. Bu benim hızlıca yaptığım araştırmada karşıma çıkan iyi bir örnekti, bu yüzden temel olarak bu makaleyi alacağım. Ekrana bakayım çıkarabilecek miyim burada. Evet, işte burada. -Bu bahsettiğim makale. burada küçük bir grafik var. Bu grafik, belirli yıllarda ödenen vergi miktarlarına dayanarak çıkarılan ortalama gelirlere göre çizilmiş. Eğer bakarsak, 2004 düzeltiyorum 2000 ve 2004 arasında beklediğimizin aksine gelir miktarlarında bir azalma olmuş ki bu gerçekten de çok ilginç bir durum. Bunu makaleyi bakayım biraz daha ortaya alabilir miyim evet güzel. Makalenin dediğine göre, bu grafik enflasyona oranlayarak yapılmış bir grafikmiş toplam gelir yzde 1.4 oranında azalmış. Ama bu yıllar arasında popülasyon arttığı için aslında gelirdeki azalma bu değerin yaklaşık iki katı kadar olmak zorunda, yani yaklaşık yüzde 3'lük bir azalma olmuş. Bunu şimdi kafa karıştırmayacak bir şekilde söylemek gerekirse: Bu grafik toplam gelirin yüzde 1.4'lük bir oranda azaldığını gösteriyor, ama bu süreçte popülasyon da yüzde 1.5 yüzde 1.5 oranında arttığı için aslında kişi başına düşen azalma miktarı yüzde 3 olmuş oluyor. Şimdi yine hiç bir karışıklığa mâhâl vermemek için kez daha özet geçeceğim. Önce bildiklerimiz neler gözden geçirelim. Biliyoruz ki 2000'den 2004'e kadar nüfus kabaca yüzde 1.5'lik bir artış göstermiş, unutmayın bu ülke genelindeki değer. Yani çok da büyük bir artış değil. Karışıklık olmasın yani yüzde 1.5'lik artış 4 yıllık bir zaman dilimi içinde elde edilmiş. Bu değeri yıllık olarak incelersek o zaman yüzde 1'den bile az olacak. Toplam geliri incelersek de buradaki değerler her ne kadar vergi ödeme verilerine dayanılarak oluşturulmuş olsa da aslında aslında gayet mantıklı bir yol izleyerek bu grafiği ortaya çıkartmışlar. Bakalım, ödenen toplam vergi vergi de yüzde 3'lük bir azalma yaşanmış. Yani New York Times makalesinin bize söylediğine göre toplamda ki mevcut yani toplamda mevcut olan para aslında azalmış yüzde 1.4 oranında azalmış. Şimdi bütün bunlara bakınca, toplam geliri artmış büyük bir nüfusun yeni ev arayışında olduğu düşüncesi pek mantıklı tınlamıyor değil mi. Ama yine de emin olalım. Belki, kim bilir bazı sebeplerden dolayı birçok ev yıkılmak zorunda kalmıştır. Ya da toplamda yapılmış olan evlerin miktarı bu nüfus artışını karşılayabilecek kadar fazla değildi. Bakalım buna yönelik bir veri bulabilecek miyiz. Araştırmam esnasında karşılaştığım bir şeyi şimdi sizinle paylaşmak istiyorum. Burada diyor ki, 1999 yılına göre yazılmış Amerika'da toplamda tahminen 115 milyon konut mevcutmuş. O zaman kabaca diyebiliriz ki 2000 yılında da 115 milyon konutumuz var. Bu zaman dilimi içinde, kabaca kaç tane yeni konut inşa edilmiş? Yüzde kaç oranla mevcut ev miktarı artmış? Bu sorulara cevap olarak da bu verileri buldum. Gördüğümüz gibi bu değerler yıllık olarak yapılan yeni ev sayısını gösteriyor. Bu işin bütün matematiğiyle uğraşmayacağım şu an. Ama 2000 yılına gidip bakalım 2000'den 2000'den itibaren 2001'e kadar olan değerlere bakarsak burada binlik değerlerle göstermişler elimizdeki artışın tahminen 1.5 milyon kadar olduğunu görürüz. Yani bu değer tabii ki 2000 yılındaymış. Ama 2004'de geldiğimizde bu artış hız kazanmış. 2004'e geldiğimiz tahminen yılda 2 milyon ev yapılıyormuş. Yani ortalama olarak bakarsak buradaki rakamları kullanarak net bir cevap alabiliriz ama kabaca yıl başına düşen yeni ev miktarı 1.8 milyonmuş. Tabi bu süreçte yıkılmış olan evleri göz önünde bulundurmuyoruz. Bu sadece sıfırdan yapılan yeni evlerin sayısı yeni evlerin sayısı. Peki bu 4 yıllık süreç içerisinde toplam kaç tane ev yapılmış? Bu arada sadece 4 yılı ele alıyorum çünkü New York Times makalesindeki verilerimiz bu 4 yıla yönelik. Evet 1.8 çarpı 4, ne yapar? Demek ki bu dört yıl içerisinde 7.2 milyon yeni ev yapılmış. Başlangıçtaki değerimiz neydi 115 milyon evdi yani 2000'deki sayımız buydu. Yine hesaplamamızı yaparsak bu 4 yıllık zaman dilimi içerisinde yaklaşık yüzde 6'lık bir oranda evet yüzde 6'lık bir oranda ev arzında artış yaşanmış. Yani mevcut ev miktarımız yüzde 6 oranında artmış, 2000 ve 2004 arası için konuşuyorum. Peki nasıl böyle bir durum söz konusu olabilir? Yani 2000'den 2004'e kadar bir sürü ev inşa edilmiş. Arzımız yüzde 6 oranında artmış. Buna karşı, talebe bakacak olursak da insanların toplam geliri ekonomik durgunluktan ötürü azalmış. İnsanlar işlerini bırakmak zorunda kalmışlar ya da daha az çalışmayı istemişler. Bunun sonucunda da toplam gelir ülke çapında azalmış. Popülasyon artışına bakarsak, o da oldukça düşük bir oranda artmış. Genel olarak insanların gelirleri azalmış. Bunun sonucunda da insanların evleri için yani bir ev almak için ayırabilecekleri bütçe de azalmış olmalı. Ama buna rağmen, yeni yapılan ev sayıları artış göstermiş. Aynı zamanda, yine bu dört yıllık dönem içerisinde ev fiyatları yüzde 46 gibi büyük bir oranda artmış Bununla da kalmadığı gibi bu oran 2006'ya kadar artmaya devam etmiş ve yüzde 80'lere kadar çıkmış. Bu bayağı tuhaf bir durum. Ekonominin temel teorileri bize, arz artıyorsa ve talep azalıyorsa fiyatların ne olursa olsun azalması gerektiğini söylüyor. Peki ne olmuş da bu teoriye zıt olarak işleyen bir durumla karşı karşıya kalmışız? Bu konu üzerinde birazcık kafa yormanıza izin vereceğim. Şimdi bunu biraz düşünelim. Burada bir arz-talep teorisi var ve onun mantığına göre fiyatların düşmüş olması gerekiyor. Ama bu teorinin aksi gerçekleşiyor hatta Amerikan tarihinde hiç görülmediği kadar da büyük yani hızlı bir artış yaşanıyor. Önümüzdeki videoda size ev fiyatlarının böyle bir durumda neden bu kadar inanılmaz büyük bir artış gösterdiğini anlatacağım. Şimdi biraz meraklanın. Görüşmek üzere.