Bir Evi Satın Almak Her Zaman Daha mı İyidir?

Tekrar hoşgeldiniz.Bu videoda size farklı bir konudan bahsediceğim Bence bu hepimiz için önemli bir konu Bana neden şu anda oturduğum evi satın almadığımı soranlar oluyor. Hayatında belli bir yere geldin, bir dönüm noktasındasın diyorlar. Bu evi satın almam için üzerimde baskı kuruyorlar Ben ise arkadaşlarıma satın almayacağımı söylüyorum. Çünkü konut fiyatlarının düşeceğinden neredeyse yüzde yüz eminim Bunu fikrimi desteklemek için sizlere birkaç şey anlatacağım. Ben konut fiyatlarının düşeceğini söylediğimde çevremdekiler bana hep emlakçılardan duydukları şeyleri söylerler Emlakçılar da tabiki insanların sürekli ev satın almalarını isterler. Satın almak kiralamaktan daha iyi değil midir? Bu düşüncenin, bir evde mortgage ya da kirada oturan insanların biriktirdikleri tüm parayı harcadıkları algısınından kaynaklandığını düşünüyorum Paranız banka hesabınıza yatırıldığında gelecekte ev alabilmek için bir fon oluştuğunu düşünürsünüz Fakat bir ev kiraladığınızda bu paranın boşa gittiğini hissedersiniz. Bu videoda bu varsayımı inceleyeceğiz ve doğru olup olmadığına birlikte göreceğiz Diyelim ki iki tane ev var. Bu bir numaralı ev olsun Bu da iki numaralı ev. Evlerin aynı olduklarını varsayalım. Bunlar mesela Silikon Vadisinde bir yerde, üç odalı, iki banyolu apartman daireleri olsun Benim de bu evlerden birinde yaşamak istediğimi varsayalım. Hangisi olduğu önemli değil çünkü bu evler birbirleriyle tamamen aynılar. Bu evi ayda 3,000 liraya kiralayabiliyorum. 3 tane sıfır yazmak yerine "b" yazsak daha pratik olabilir. Ya da aynı evi 1 milyon liraya alabiliyorum Bunlara ek olarak da bankada 250 bin lira param olduğunu varsayalım.Şimdi bu iki durumda da neler olacağına bir bakalım Birinci evde oturduğumda durumum ne olur. Evi kiralarsam, yıllık olarak ne kadar para ödediğimi hesaplayalım Kiram, ayda 3000 lira 3000 çarpı 12 ay, yani 36 bin lira ödüyormuşum. Buraya bir eksi koymam gerekli, çünkü bu benim kira giderim. Yani, bu bütçemden harcadığım bir para. Yılda 36 bin lira kira. Bununla beraber, bankada duran 250 bin liram var. Sonuçta ev satın almadığım için bu para benim cebimde durmaya devam ediyor Bu paranın tamamını bankada vadeli bir hesaba koyduğumu düşünelim Ve diyelim ki bu paradan yüzde 4 faiz alıyorum. Yani 250 çarpı 0.04 Demek ki o paradan yılda 10 bin liralık faiz kazanıyorum. Yani yılda artı 10 bin lira bütçeme giriyor. Diğer taraftan, Silikon Vadisinde bu güzel evde yaşamam karşılığında ise cebimden 26 bin lira çıkıyormuş.Bu birinci durumdu Peki, çevremdeki insanlar ve emlakçılardan gelen baskıya karşı koyamayıp bu evi 1 milyon liraya satın alsaydım ne olurdu? 250 bin liram var, ki dürüst olmak gerekirse bu kredi ile 1 milyon liraya ev alan insanların sahip olduğu paradan daha fazla bir miktar olabilir Ama sonuçta 250 bin lira param var, yani 750 bin lira borç almam gerekiyor. 750 bin liralık bir konut kredisi alıyorum Mortgage ve konut kredisi benzer şeylerdir, çevrenizde ikisine de sıkça rastlayabilirsiniz. Konunun daha rahat anlaşılması için burada biraz "basitleştirme" yapacağım ve sizlere kolaylık sağlayacağım. İleride çok daha detaylı ve karmaşık bir video daha hazırlayabilirim. Çoğu konut kredisinde, ilk aylardaki ödemenin büyük kısmı borç alınan paranın üstündeki faizi geri ödemek içindir Bu ödemelerin sadece ufak bir kısmı anaparanın borçlu olan kısmını azaltmak için kullanılır Buna anapara ödemesi denir. Aslında sadece basit bir kredi de alabilirdik ama konut kredisinde faiz oranı aynı kalır. Mesela standart bir 30 yıllık konut kredisi aldığımızda, ödenecek miktarın azaltılabilmesi için faizden biraz daha fazla para ödememiz gerekir. Ama dediğim gibi, konuyu mümkün olduğunca basit tutmak için bunu sadece basit bir kredi olarak düşünelim İstersem, gelecekte ekstra birikimlerimle anapara ödemesi de yapabilirim. Bu da zaten aynı mantığa gelir Şimdi 1 milyon liralık bir ev alıyorum, eğer yüzde 25’i düşersem, 750 bin liralık konut kredisi almam gerekiyor. Kredinin faizi de yüzde altı olsun. Bunu yazalım. Bu durumda bu evde yaşamak için ne kadar faiz ödüyorum? bunu hesaplayalım 750 çarpı yüzde 6 ödüyorum tabii ki. Yani faiz 750 bin çarpı 0.06dan 45 bin liraya eşit demek. Cebimden çıkan para bu. Yani bu da ayda ödediğim faizin, 3700-3800 lira olduğunu gösteriyor Kredimin aylık ödemesi 4 bin lira gibi bir şey olabilir bu durumda.Yani faizi ödüyorum, üstüne de borcun birazını ödüyorum Borcun hepsini ödemek 30 yıl sürüyor.Yılda 45 bin lira Tabi, bir konuşmada ben bunu anlatınca insanlar "bayağı para" diyor,Bazıları ise konut kredisinden alınan faiz vergiden düşürülebilir diyorlar Yani bu demek oluyor ki, Amerika’da konut kredisi için ödediğim faiz kadar bir miktarı, devlete ödeceğim vergiden düşebiliyorum. Başka bir deyişle, vergi dairesine yıllık toplam gelirimden 45 bin lira daha az para kazandığımı söyleyebilirim Diyelim benden yüzde 30 vergi alınıyor, bu durumda kazancım nedir? Bunun yüzde 30'unu harcamamış olacağım.Yani 15 bin lira daha az vergi ödüyor olacağım Nasıl oluyor bu?Bir düşünelim.Diyelim yılda 100 bin lira kazanıyorum ve normalde bunun yüzde 30’unu vergi olarak devlete ödemem gerekiyor Yani normalde 30 bin lira vergi ödemem gerekiyor. Bu hesapladığım tutar yani 30 bin lira, vergi indiriminden önce vereceğim meblağ Şimdi faiz indirimim olduğuna göre faizi devlete ödeyeceğim vergiden düşeceğim Yani vergi dairesine aslında yılda 55 bin lira kazandığımı beyan edebilirim. Faiz oranım hala yüzde 30 Aslında daha az kazandığım için bu oran azalabilir ama örneği basit tutmak için vergi dilimimin hala yüzde 30 olduğunu varsayalım Yani devlete 16 bin 500 lira vergi ödeyeceğim Vergi ödememde ne kadar kar ettim? Yıllık gelirimden 45 bin lirayı düşebildiğim için ödediğim vergiden 13,500 lira kar ettim Yani vergi tasarrufu, bütçeme artı 13,500 lira. Bu denkleme başka ne katılmalı? Bankadaki 250 bin lira paramdan hiç faiz getirisi kazandım mı? Hayır, kazanmadım.Çünkü anaparayı ödemek için kullandım bu parayı Ama şimdi ev sahibi olunca bir de konut vergisi ödemem gerekiyor. Evi nerede almıştık, Kaliforniya’da Kaliforniya'da evlerin değerinin yüzde 1.25'inin vergi olarak ödenmesi gerekiyor. Yüzde 1.25 ne yapıyor o zaman? Bu hesapladığımız konut vergisi Aslında bu da gelir vergisinden düşülebilir, bu durumda yüzde 0.75 gibi bir oran olması lazım. İşlemlerimizi kolaylaştırmak için buna da yüzde bir diyelim."Konut vergisi." Yani yüzde bir çarpı 1 milyon lira. Bu neye eşit oluyor? 1 milyonun yüzde 1'ini de yıllık konut vergisi olarak ödeyeceğimizi düşünürsek Eksi 10 bin lira daha Dikkat ederseniz şu anda kredimin ne kadarının anaparayı geri ödemeye gittiğinden bahsetmiyorum.Sadece bu evin sahibi olarak harcamak zorunda kaldığım paradan bahsediyorum Şimdi net olarak hesaplayalım Artı 13,500 lira vergi tasarrufum var Eksi 10 bin lira, ödemem gerekiyor Aslında bundan biraz daha fazla ödemeliydim, ama konut vergisi yüzünden gelir vergisinden az da olsa tasarruf ediyorum. Bir de tabi 45 bin lira faiz ödemem gerekiyor, ki bu tam anlamıyla "çöpe attığım para”. Yani toplam 41,500 lira ödüyorum Şimdi dikkat edin, bu 41,500 lira çektiğim kredinin anapara geri ödemesi değil, yani bu paranın tamamı faiz vergi gibi ekstralara gidiyor. Bu para birikmiyor varlıklarımın arasınada girmiyor o zaman ne olucak bu para sadece çöpe atılan para olucak Diğer durumdaki 26 bin ile kıyaslarsak bu durumun oldukça korkunç olduğunu görüyoruz Tabi ki siz bu yaptığımız örnek, gerçek hayatta olanlardan da pek uzak değil. 1 milyon liralık bir evi 3 bin liraya kiralayabilirim. Bu hesaplamada yani satın aldığım zaman her yıl 41.500 lirayı resmen çöpe atmış oluyorum oysa aynı evde sadece 26 bin lira harcıyarakta oturabilirim